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1. 임대차계약시 임대목적물 주소와 동·호수를 정확히 확인 후 계약서에 기재해야 합니다.
잘못된 지번 또는 잘못된 동·호수로 임대차계약을 하면 대항력이 인정되지 않습니다. 예컨대, 등기부에는 1층 102호라고 표시되어 있는데, 현관문에는 202호라고 표시된 다세대주택을 임대하면서 현관문의 호수 202호라고 임대차계약을 체결하고, 전입신고도 계약서상의 표시대로 202호로 전입신고를 한 경우에는 올바른 주민등록을 갖추지 못했으므로, 주택임대차보호법상 대항력이 인정되지 않습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결).

따라서 등기부상 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지를 확인해야 하고, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동·호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 잘 확인해야 합니다.
2. 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다.
  • 임차인이 입주(주택인도) 후 주민등록을 마친 때(전입신고)에는 그 다음 날부터 대항력을 취득하고, 경매시 말소기준권리보다 선순위라면 전세금을 모두 반환받을 때까지 임대목적물 낙찰자에 대해 건물의 인도를 거부할 수 있습니다. 따라서 임차인은 전입신고를 해야 합니다.

    주의할 것은, 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결) 및 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결)에는 대항력이 인정되지 아니하므로, 부동산 등기부등본상 번지, 동, 호수 대로 전입신고를 해야 대항력이 인정된다는 것입니다.

    다만, 다가구주택은 구분소유가 불가능한 단독주택이므로, 다가구주택의 일부(예컨대, 202호)를 임차하였을 경우, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재해도 대항력을 취득합니다.

  • 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 권리를 말합니다.
    우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(입주 및 전입신고)과 ② 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득하므로, 주민센터등 에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

3. 기간만료 1개월 전 또는 2개월 전까지 갱신거절 내용증명을 보내야 합니다.
임대차계약을 종료시키고 전세금을 반환받고자 하는 임차인은 기간만료 6개월 전부터 1개월 전(2020. 12. 9. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약의 경우는 6개월 전부터 2개월 전) 사이에 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하여 묵시적 갱신 없이 기간만료를 원인으로 임대차계약을 종료시켜야 합니다.

임대인이 조건변경이나 갱신거절의 통지를 하지 않고, 임차인도 갱신거절통지를 하지 않음으로서 존속기간 2년으로 묵시적 갱신이 되었을 경우, 임대차계약을 종료시키고 전세금을 반환받고자 하는 임차인은 임대인에게 계약해지를 통지하고, 3개월이 지나야 합니다.

위와 같은 각 통지는 증거를 남기기 위해 내용증명으로 하는 것이 좋습니다.
4. 임대인에게 제 때에 전세금을 반환받아야 하는 이유를 충분히 설명해야 합니다.
임대차계약체결 후 임차인이 전세금 내지 보증금을 지급하지 않는다면, 당연히 입주를 거부당하거나 입주 후라면 명도를 당할 정도로 임대차계약시 전세금 지급의무의 이행은 강요되는데 반해 임대차계약종료시 즉시 전세금반환이 이루어지지 않고, 신규임차인이 전세금을 새로 지급할 때까지 전세금반환이 지연되고 있는 것이 현실입니다.

임대차계약종료시 전세금을 즉시 반환해 주어야 함은 임대인의 계약상 의무이고, 임차인이 이사 등으로 인해 전세금을 적시에 반환받아야 할 현실적 필요성도 큽니다.

그러나 임대인은 위와 같은 자신의 법적의무 및 임차인의 사정이 절박함을 잘 모를 수 있습니다. 그러므로 임차인은 갱신거절 내용증명에 곁들이거나, 말로서 제 때에 전세금이 반환되어야 하는 구체적 이유를 충분히 설명하는 것이 좋습니다. 그렇게 하면 임대인이 전세금반환을 위해 더 신경을 쓸 것이고, 추후 전세금반환소송이 제기되더라도 반발 없이 마음속으로 받아들일 것이기 때문입니다.
5. 이사 갈 필요가 있으면 임차권등기 후 이사해야 합니다.
임차인이 이사를 가면서 임대인에게 주택을 인도하게 되면, 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 그러나 임차권등기를 하면 이사를 가더라도 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다 (주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서).

따라서 임차인이 임대인에게 계약갱신거절 통지를 하고, 전세금반환요청을 하였음에도 불구하고 전세금반환이 이루어지지 않고 있는 상황에서 이사할 필요가 있다면, 임차권 등기 후 이사를 가야 합니다.

나아가 임차권등기를 할 경우, 임대인이 심리적 압박을 받아서 전세금을 빨리 반환해 줄 가능성도 높아지고, 이 후 이사를 가면서 임차주택을 임대인에게 인도하게 되면, 전세금반환청구시 지연이자를 청구할 수 있게 되는 부수적인 효과도 있습니다(소제기하여 소장부본 송달시까지는 민사법정 이자 연 5%, 소장부본송달 다음날부터는 소송촉진에관한특례법에 의하여 연 12%의 이자).
6. 부득이하게 임차권등기 전에 이사를 가게 될 경우, 일부 집기를 남겨두고 일부 가족들 주민등록을 남겨두어야 합니다.
대항력을 취득한 임차인이 임차주택 점유를 계속하고 있으면서 일부 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우에는, 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996.1.26, 선고, 95다30338 판결).

따라서 부득이하게 임차권등기 전에 이사를 가게 될 경우 대항력을 유지하기 위해서는 일부 집기들을 남겨두고, 임대인에게 열쇠를 건네거나 비밀번호를 알려주지 않음으로서 임차주택 점유를 유지하며, 일부 가족의 주민등록은 남겨두어야 합니다.
7. 임대인에게 제 때에 전세금을 반환받아야 하는 이유를 충분히 설명하고 일정기한을 주었음에도 불구하고, 전세금반환을 해주지 않는 경우에는 전세금반환소송을 제기해야 합니다.
8. 경매를 신청하기 전 임대인에게 경매를 신청할 예정임을 알려야 합니다.
임차주택이 경매절차에 들어가게 되면, 임대인은 경매를 중단시키기 위해 반환해야 할 전세금 이외에도 경매비용 등을 임차인에게 추가로 지급해야 하는 부담이 생깁니다.
이에 임차인이 경매를 신청하기 전에 임대인에게 경매를 신청할 예정임을 알릴 경우, 임대인이 자진해서 전세금을 반환하는 경우가 많이 있습니다.
9. 제3자에 의해 경매시 매각대금에서 전세금을 충분히 받을 가능성이 있는 임차인은 배당요구를 해야 합니다(소액보증금 최우선변제권의 경우도 배당요구를 해야 함).
임차인이 전세금반환판결 등을 받아서 직접 경매를 신청한 경우에는 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.

그러나 임차인이 아닌 제3자가 임차주택에 대해 경매를 신청한 경우라면, 임차인은 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 임차주택의 매각대금에서 전세금을 충분히 받을 가능성이 있으면 임차인은 임대차계약해지 통보를 함과 동시에 법원에 배당요구를 할 수 있습니다(민사집행법 제88조제1항, 주택임대차보호법 제3조의2제2항 및 제8조).

대항요건을 갖춘 소액임차인이더라도 경매법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 함에 유의해야 합니다.
10. 제3자에 의해 경매시 대항력이 있으나 우선순위에 밀려 전세금 전액을 반환받지 못한 임차인은 임대차관계의 존속을 주장해야 합니다.
임차주택에 대해 경매가 행하여진 경우에는 임차권은 그 임차주택의 경락에 따라 소멸하나, 전세금이 모두 변제되지 아니한, 저당권 등 말소기준권리 보다 앞서는 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 따라서 임차인이 배당절차에 참여하여 전세금의 전액에 대해 배당요구를 하였으나, 우선순위에 밀려 전세금 전액을 반환받지 못하였을 때에는, 임차인은 경락인에게 전세금의 잔액의 반환을 요구할 수 있고, 전세금 전액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하여 임차주택을 사용·수익할 수 있습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결).
11. 임차주택 경락대금에서 전세금을 전액배당받지 못하였을 경우, 임대인 신용조회를 하여 주거래은행계좌를 압류하는 등 임대인의 일반재산에 대해 강제집행을 해야 합니다.